Individuiamo, analizziamo e riqualifichiamo immobili acquisiti tramite procedure esecutive e aste giudiziarie. Ti accompagniamo in ogni fase: dalla prima perizia letta fino alle chiavi in mano — o al primo affitto incassato.
Siamo attivi da oltre dieci anni gestendo case in affitto breve fra Roma, Perugia e la costa amalfitana. Da quella esperienza è nata la parte di investimento: sappiamo quanto rende davvero un immobile in una certa via, e questo cambia il modo in cui lo si valuta prima di offrire.
L'asta giudiziaria è il canale con lo sconto più alto del mercato immobiliare. È anche quello con più insidie tecniche: difformità edilizie, occupanti da liberare, lavori mai collaudati, cause ancora pendenti. Il nostro lavoro è tirarle fuori prima che tu faccia un'offerta.
Puoi affidarci l'intero percorso o solo la fase che ti serve — molti clienti arrivano con un lotto già individuato e ci chiedono soltanto di leggerne la perizia.
Nove fasi, tre momenti. Prima si studia, durante si offre con disciplina, dopo si trasforma l'immobile in un asset che vale di più di quanto è costato.
Monitoriamo il Portale Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia e i principali aggregatori, filtrando per zona, tipologia e potenziale di rendimento. Ti presentiamo solo i lotti che superano una prima soglia: quelli su cui i conti hanno senso.
Ogni procedura ha una perizia estimativa ex art. 568 c.p.c., redatta da un CTU nominato dal Giudice. È il documento chiave e quasi nessuno lo legge fino in fondo. Noi lo smontiamo riga per riga: consistenza reale, vincoli, stato degli impianti, oneri a carico dell'aggiudicatario.
Verifichiamo che la planimetria depositata corrisponda allo stato dei luoghi, e classifichiamo ogni difformità in tre categorie: sanabile a costi contenuti, sanabile con oneri rilevanti, non sanabile e quindi da demolire e ripristinare a tue spese. Controlliamo agibilità, vincoli artistici e cause civili pendenti.
Prenotiamo la visita tramite il custode giudiziario e andiamo a vedere. Foto ambiente per ambiente, rilievo igrometrico dove sospettiamo infiltrazioni, verifica di ciò che la perizia descrive a parole. Le sorprese più costose si trovano qui, non sulle carte.
Stimiamo il valore di mercato con il Market Comparison Approach, incrociando comparabili di zona, quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e annunci reali. Poi quantifichiamo il capex di ristrutturazione e il valore di uscita, in scenario atteso e ottimistico. Il risultato è un margine potenziale, dichiarato come stima e non come promessa.
Fissiamo insieme due numeri prima di partire: l'offerta di ingresso e — soprattutto — il prezzo oltre il quale ci si alza dal tavolo. La legge ammette offerte fino al 75% del prezzo base, ma è l'aggiudicazione a quel livello a essere l'eccezione, non la regola. Prepariamo cauzione, documentazione e deposito telematico.
Depositiamo l'offerta e seguiamo la gara. Se si presentano più offerenti si apre il rilancio, ed è il momento in cui la disciplina vale più dell'analisi: il tetto deciso al punto 6 non si sposta perché la sala si è scaldata. Oltre il 45% delle aste ormai è telematica asincrona — cambia la meccanica, non il principio.
Dopo l'aggiudicazione si versa il saldo prezzo nei termini fissati dal Giudice e si attende il decreto di trasferimento, che è il titolo di proprietà. Se l'immobile è occupato — dal debitore esecutato o da terzi — la liberazione passa dal custode giudiziario: tempi e costi vanno messi a budget fin dall'inizio, perché la perizia quasi mai li quantifica.
Progetto, pratiche edilizie, eventuali sanatorie, direzione del cantiere. Poi la scelta che decide il rendimento: rivendere l'immobile riqualificato, oppure tenerlo e metterlo a reddito. Nel secondo caso il testimone passa alla nostra società di gestione, che se ne occupa da oltre dieci anni.
Ogni cifra che ti mettiamo davanti ha una fonte dichiarata. Quando è una nostra stima, lo scriviamo.
Perizie giudiziarie ex art. 568 c.p.c. depositate presso il Tribunale, redatte da CTU ed esperti stimatori indipendenti nominati dal Giudice, integrate con i dati del portale ufficiale delle aste.
Market Comparison Approach: confronto con immobili comparabili, incrociato con le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e con gli annunci di mercato attuali della stessa zona.
I costi di ristrutturazione e i valori di uscita post-intervento sono nostre elaborazioni sui dati di perizia, orientate a scenari realistici ma favorevoli: sono indicative, non garantite.
Non esiste un immobile all'asta senza controindicazioni. Su ogni lotto che analizziamo produciamo due colonne — e nessuna raccomandazione univoca: la decisione resta tua, presa sapendo tutto.
A ogni lotto assegniamo un livello di rischio esplicito. Un margine alto su un immobile ad alto rischio non è un affare migliore di un margine modesto su un immobile pulito: è un investimento diverso, e va scelto sapendolo.
Al termine dell'analisi consegniamo un fascicolo completo per ciascun immobile allo studio. È il documento su cui prendi la decisione — e con cui, se serve, ti presenti a un finanziatore.
Tutti i lotti a confronto in una tabella: superficie, stato conservativo, prezzo base, offerta minima, valore di mercato, capex, investimento totale, margine potenziale e livello di rischio.
Superficie commerciale e utile, piano, vani, zona OMI di riferimento, epoca di edificazione, stato di occupazione, agibilità.
Mappa con i punti di riferimento e le distanze reali: metropolitana, servizi, poli di attrazione. Quello che determina sia il prezzo di rivendita sia il tasso di occupazione se lo metti a reddito.
Documentazione fotografica ambiente per ambiente dal sopralluogo, con l'indicazione di cosa va rifatto e cosa si può recuperare.
Confronto tra planimetria catastale e stato dei luoghi rilevato, cronologia delle pratiche e degli abusi, percorso di regolarizzazione con i relativi costi.
Dall'acquisto all'uscita: prezzo base, offerta minima, capex, investimento totale e valore di uscita in scenario atteso e ottimistico, con il margine potenziale su ciascuno.
Le due colonne, senza sconti, e il livello di rischio assegnato al lotto.
Fonti, criteri di stima e limiti dichiarati: cosa è dato di perizia, cosa è quotazione ufficiale e cosa è nostra elaborazione.
Un immobile comprato bene ma lasciato fermo è capitale immobilizzato. Dopo la riqualificazione ci sono due strade, e le percorriamo entrambe con te.
Realizzi il margine in una volta sola. Curiamo il progetto, il cantiere, le sanatorie e la valorizzazione commerciale dell'immobile finito, posizionandolo sulla fascia alta della zona.
Tieni l'immobile e lo fai rendere. Qui subentra la nostra società di gestione: allestimento, pratiche, annunci, prenotazioni, check-in, pulizie e manutenzione. Tu incassi, del resto ci occupiamo noi.
Vai a Gestione Casa Vacanza →Che tu abbia già individuato un lotto o stia ancora valutando se le aste facciano per te, il primo confronto non costa nulla.